Verhuurder wachtte te lang met informeren gemeente
Rechter verbiedt huisuitzetting ondanks jaar huurachterstand
Bijna een jaar lang bouwt een huurder van corporatie Clavis in Zeeuws-Vlaanderen betaalachterstanden op. Uiteindelijk krijgt Clavis haast, en wil binnen 3 weken de huurder uit de woning zetten. De kantonrechter maakt het mogelijk, de rechter in hoger beroep verhindert het.
Deze uitspraak maakt duidelijk dat het de moeite waard is de details van de correspondentie van een verhuurder met een huurder goed tot je door te laten dringen. Ook laat de uitspraak zien dat het de moeite waard kan zijn om je niet neer te leggen bij de uitspraak van een kantonrechter, omdat de uitspraak in hoger beroep heel anders uit kan pakken.
De bewuste huurder loopt al zo'n 3000 euro achter op de huur, beginnend in juli 2023, voordat de corporatie op 25 juni 2024 een signaal aan de gemeente geeft. En drie weken later belt al een deurwaarder aan met de aankondiging van een kort geding met het oog op ontruiming van de woning.
Crisisintake heeft succes
De gemeente maakt er een crisisintake van, met succes. Eind juli 2024 vraagt de huurder schuldhulp aan, de afdeling schuldhulpverlening biedt Clavis een betaalregeling aan en de huurder gaat op 5 september 2024 in bewind. Sinds die tijd wordt de huur netjes betaald.
Clavis zet de zaak echter door, en de kantonrechter gaat op 20 november in zijn uitspraak mee met de corporatie. Half december moet de woning ontruimd zijn, oordeelt de kantonrechter.
Hoger beroep verandert de zaak
Daarop gaat de huurder in hoger beroep, en dat geeft een verrassende wending aan de zaak. Het oordeel in het hoger beroep komt in juli 2025 en luidt:
'In dit geval is van belang dat er al in juli 2023 een huurachterstand aanwezig was, die daarna geleidelijk is opgelopen. Clavis heeft van het bestaan van de huurachterstand echter pas meer dan een jaar later, te weten op 25 juni 2024, de door artikel 2 Bgs vereiste melding gedaan bij de gemeente. Die termijn is veel te lang. Als Clavis de melding eerder had gedaan, dan zou eerder een traject van schuldhulpverlening op gang zijn gekomen, zou eerder een bewindvoerder zijn benoemd en zou de huurachterstand niet zo ver zijn opgelopen. (...) De meldingsplicht is juist in het Bgs opgenomen om tijdig te kunnen ingrijpen bij betalingsproblemen en onnodige huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen.'
Corporatie ging te snel
Ook de snelle aankondiging van de dagvaarding na het afgeven van het vroegsignaal, met als doel de ontruiming, stuit op weerstand bij de rechter die het hoger beroep behandelt:
'Clavis heeft de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure al op 16 juli 2024 laten betekenen aan [appellante]. Dat is slechts drie weken na het doen van de vereiste melding als bedoeld in artikel 2 Bgs. Deze termijn is onredelijk kort en binnen die termijn is het niet mogelijk om de schuldhulpverlening op gang te brengen.'
Corporatie ging te langzaam
In het hoger beroep richt de rechtbank de schijnwerper niet op de huurder, maar op de verhuurder. Als die echt aan vroegsignalering gedaan had en de gemeente tijdig geïnformeerd had over de ontstane achterstand, zou het betalingsgedrag van de huurder volgens de rechter ook eerder zijn verbeterd.
'Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, is aan Clavis toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldoende voortvarend voldaan aan de uit artikel 2 van het Bgs voortvloeiende meldingsplicht. Naar het oordeel van het hof valt niet uit te sluiten dat, indien Clavis de uit het Bgs voortvloeiende verplichtingen tijdig zou zijn nagekomen, de huurachterstand niet zou zijn opgelopen tot meer dan drie maanden, zodat dan de huurachterstand in beginsel onvoldoende zou zijn geweest om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.'
Lees de uitspraak in de Jurisprudentie-afdeling in onze Kennisbank. Alleen voor NVVK-leden en Kennisleden. Ook Kennislid worden? Kijk hier hoe dat werkt.
